Ипотека и развод или взгляд с обратной стороны...

[alexs]

Ипотека и развод или взгляд с обратной стороны...

Когда молодые женятся, им кажется, что весь мир падает к их ногам. Часто еще до заветного штампа они расписывают всю дальнейшую жизнь по минутам: купим жилье, родим детей, а еще бы машину… Но статистика неумолима: половина браков в нашей стране распадается, а средняя продолжительность брака среди молодежи до 30 лет, а именно на эту категорию прежде всего рассчитана ипотека, составляет 4 года. Соответственно, примерно половина сегодняшних созаемщиков через несколько лет будут судорожно делить все еще принадлежащую банку квартиру…

Разводясь, супруги призваны делить поровну не только совместно нажитое имущество в виде телевизоров, машин и дач, но и долги. А поскольку наиболее распространенная российская ипотека – это кредит, взятый супругами-созаемщиками на 15-20 лет, уже к концу первого десятка у многих пар при разводе встает вопрос, что делать с квартирой, деньги за которую придется отдавать еще десяток лет?

Начнем с того, что брать кредит совместно молодоженам было выгодно изначально: суммарный доход супругов больше, чем кого-то одного из них, соответственно, они могли получить в кредит большую сумму денег. Не остается в обиде и банк: таким образом он отчасти страхует свои риски, а большинство банков даже автоматически вносят второго супруга в число созаемщиков. При разводе свою собственность они будут делить пополам и выплачивать остальную часть кредита – тоже.

В таком случае у бывших супругов есть несколько возможных вариантов выхода из щекотливого положения. Во-первых, они могут, официально разведясь, продолжать жить на одной площади и исправно производить выплаты. Но многие ли супруги на это пойдут, учитывая, что развод обычно сопровождается взаимными упреками, скандалами и созданием новых семей?

Потому существует иной вариант: кредит, в зависимости от оставшейся части и финансовых возможностей супругов, можно погасить досрочно, а полученную таким образом квартиру продать. Деньги, соответственно, разделить пополам и разойтись уже навсегда, забыв про перипетии развода и взяв, скорее всего, новые кредиты.

Тут стоит заметить, что до выплаты кредита продать квартиру будет практически невозможно. Банк – не психотерапевт, ему все равно, кто кому изменил и кто большая «сво», он дал деньги, и хочет получить их обратно. Банк здесь выступает в роли залогодержателя, а на купленной на выданные им деньги квартире висит так называемое «обременение», и какие-либо сделки с подобным имуществом возможны только с согласия залогодержателя. В случае судебных разбирательств банк скорее всего будет привлечен в качестве третьего лица, а в соответствии с семейным законодательством суд вправе выделить это требование в отдельное производство. Выходом из этой ситуации может стать разве что обращение в агентство недвижимости, которому придется сначала погасить кредит супругов своими средствами и только после этого продавать квартиру.

Бывает, что супруг, уехавший после развода из квартиры, отказывается в дальнейшем платить за нее, объясняя это необходимостью снимать новое жилье и, как следствие, отсутствием денег. Другой же супруг либо принципиально, либо чисто физически не может оплачивать всю сумму, и платит по-прежнему половину. В таком случае, если платежи становятся нерегулярными или неполными, банк вправе инициировать продажу квартиры, которая находится в залоге: не стоит забывать, что она принадлежит именно банку. Часть суммы пойдет на погашение долга, оставшиеся средства будут разделены между супругами.

Куда сложнее представляется ситуация, если ипотечный кредит оформлен на кого-то одного из разводящихся супругов. Кажущаяся простота исхода («чей кредит, того и квартира») не выдерживает критики закона: согласно статье 256 Гражданского кодекса РФ и статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только договором между ними не установлен иной режим. Выходит, что если этот самый «иной режим» не установлен, к примеру, жена, прожившая домохозяйкой все десять лет супружества, имеет столько же прав на квартиру, сколько и муж, исправно выплачивающий взносы на протяжении всего этого времени.

Нюансов в этом случае тьма. Например, по закону не является совместно нажитым имуществом то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству. То есть если первый взнос за кредит состоял из денег, вырученных за продажу коммуналки мужниной бабушки или кредит погашался средствами, подаренными тещей, ни муж, ни жена при разводе не смогут доказать, что именно их вклад в погашение долга был куда больше и весомей, нежели вклад супруга.

Бывает, что кредит оформляется еще до брака: молодые хотят выйти из загса и войти в новую жизнь не в дверь общежития, а в собственную квартиру. Ипотечный кредит в этом случае может быть оформлен лишь на одного из будущих супругов. Тогда при разводе квартира достается ему, а разделу подлежат ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака. Действительно, ведь платили-то молодожены из общего, теперь уже семейного, бюджета.

Осторожным нужно быть и при покупке квартиры в новостройке, которую еще не построили, то есть на стадии котлована. Как известно, в этом случае работает принцип «утром деньги, вечером стулья»: заплатить за квартиру, а точнее, «право ее требования», нужно сегодня, тогда как ключи будут получены только через пару лет. Человек, который за это время решит создать семью, должен учесть, что все деньги, которые он отдаст за квартиру до вступления в брак, в том числе и первый взнос, могут быть расценены супругом при разводе как совместные траты: формально договор купли-продажи квартиры будет заключен уже в период их супружества.
По мнению юристов, ипотека и развод – очень сложное сочетание, во многом благодаря тому, что ипотека у нас в стране появилась сравнительно недавно.

- Часто женщины поддаются эмоциям и начинают мстить бывшему супругу,- говорит юрист Виктория Ткаченко.- Нередко орудием такой мести они делают ребенка, ведь в купленной в кредит квартире ему будет выделена судом жилплощадь, а практически всегда ребенок остается с матерью, которая потом и распоряжается своей долей и долей общего ребенка.

Уж сколько существует случаев, в которых может существенно помочь брачный договор, а все же русский человек всегда идет на поводу у чувств. Ипотечный кредит – еще одна причина задуматься, что важнее: менталитет или здравый смысл.

В брачном договоре можно прописать любой режим совместного имущества. Например, согласно договору, квартира вместе с долгом может принадлежать кому-то одному из супругов или в неравных долях обоим. В последнем случае первоначальный взнос и ежемесячные платежи распределяются между супругами в соответствующих долях. Нелишним будет предусмотреть и условия дележки квартиры при разводе после рождения ребенка.

В этом аспекте, кстати, как нигде больше видна «эволюция» российской ипотеки: в последнее время на фоне участившихся судебных процессов по разделу ипотечного жилья многие банки делают условие существования брачного договора обязательным.